פסק-דין בתיק ת"א 13771-07-10

2.     בזיכרון הדברים נרשם כי המחיר הכולל של הדירה, יעמוד על 1,000,000 ש"ח בצירוף מע"מ (דהיינו 1,160,000 ש"ח), כשבפועל סיכמו הצדדים כי התמורה האמיתית תכלול 525,000 ש"ח נוספים אותם אמורים היו לשלם התובעים במזומן ובלי שהצדדים מדווחים על תוספת התמורה לרשויות המס.

3.     בחודש אפריל 2010 שילמו התובעים מקדמה בסך 75,000 ש"ח, בצירוף מע"מ, על חשבון העסקה. לאחר מו"מ בין הצדדים, נקבעה פגישה ליום 2.6.2010 במשרדו של ב"כ הנתבעים לשם חתימה על הסכם המכר, סמוך לפני הפגישה נפגשו הצדדים במשרדו של המתווך על מנת להסדיר את התשלום של 525,000 ש"ח במזומן, בשלב זה התעוררה מחלוקת באשר ליישום החלק הבלתי חוקי של העסקה, הצדדים הלכו לדרכם מבלי להגיע לפגישה לשם חתימה על הסכם המכר, הנתבע 1 (להלן-הנתבע) הודיע באותו מעמד על ביטול זיכרון הדברים. התובעים מצידם רשמו למחרת היום הערת אזהרה לטובתם מכוחו של זיכרון הדברים.

עוד יצוין כי לטענת התובעים, הם הקימו את תובעת 3, חברה בע"מ, לאחר החתימה על זכרון הדברים על מנת שעל פי הסכם המכר תהא היא הרוכשת של הדירה.

התובעים הגישו תביעה לאכיפת הסכם המכר (ולחילופין אכיפת זיכרון הדברים) ביחד עם  תביעה כספית של דמי השכירות ששולמו לנתבעים בגין הדירה החל מיום 15.7.10, המועד שנקבע למסירת החזקה בדירה. לחילופין, במידה ולא יינתן סעד של אכיפה, ביקשו התובעים השבת תשלום המקדמה, השבת סכומי הוצאות, פיצוי בגין הפסד דמי שכירות, ופיצוי בגובה הפיצוי המוסכם עקב הפרת זיכרון הדברים ובסה"כ הועמד המרכיב הכספי על 300,000 ש"ח.

4.     במהלך המשפט העידו התובעים 1 ו-2 ואשר כהן אשר היה המתווך מטעם שני הצדדים, הנתבע 1 ושמעון כהן שנכח בפגישה מיום 2.6.2010, לאחר מכן סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב.

[התובעים בסיכומיהם חרגו מהמותר, סיכומים נועדו לסכם את הקיים, לא ייתכן כי התובעים יפנו לתוכנו של מסמך שלא הוגש עקב התנגדות הנתבעים-סעיף 62 לסיכומים, או למו"מ לצורכי פשרה שנערך מחוץ לכותלי בית משפט- סעיף 94 לסיכומים, ומטענות אלו אתעלם].

תמצית טענות הצדדים

5.     התובעים חזרו בסיכומיהם על טענתם המרכזית, כפי שנטענה בכתב התביעה, לפיה הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים, בפתאומיות, ללא סיבה ובחוסר תום לב. התובעים טוענים כי הסתמכו על זיכרון הדברים הסתמכות של ממש והשקיעו סכומים לא מבוטלים בעסקה בתום לב ובבטחון כי הסכם המכר ייחתם. התובעים פרטו בסיכומיהם (עמ' 5, סעיפים 26-30) כי זיכרון הדברים מילא את דרישת הכתב המהותית לעסקה במקרקעין, לשונו ונסיבותיו של זיכרון הדברים מלמדים כי כוונת הצדדים הייתה ליצור קשר משפטי מחייב וכי משיקולי תום לב ומדיניות שיפוטית ראוי לפרש את זיכרון הדברים ככזה שבו התחייבו הנתבעים ליצור קשר חוזי מחייב. משכך, טוענים התובעים כי בנוסף לאכיפת הסכם המכר יש להטיל על הנתבעים לפצותם בגין נזקיהם שנגרמו עקב הפרת זיכרון הדברים.

6.     הנתבעים הגישו בקשה למחיקת התביעה על הסף ככל שהיא מתייחסת לנתבע בטענה כי ההתקשרות נעשתה בין התובעים לבין הנתבעת שהיא בעלת הזכויות בשלמות בדירה והנתבע פעל בשמה כאורגן ולא מתוך כוונה ליצור חבות נפרדת ואישית כלפיו. בקשה זו נדחתה מאחר והצריכה בירור טענות עובדתיות שניתן לבררן רק במהלך שמיעת הראיות, בסופו של יום הנתבעים לא העלו במפורש טענה זו בסיכומיהם ולכן אתעלם ממנה.

לגופו של עניין, הנתבעים טענו כי בזיכרון הדברים שמורה להם הזכות לבטל את עסקת המכר ובמקרה כזה על הצד המבטל לשלם לצד השני פיצוי מוסכם בגובה 5% מסכום העסקה. עם זאת, טענו הנתבעים כי מאחר והביטול נעשה לאחר שהתובעים הפרו את זיכרון הדברים הם אינם זכאים לפיצוי המוסכם ויש לקזזו מסכום המקדמה שיש להשיב לתובעים.  בטיעונם הבהירו כי התובעים הפרו את זיכרון הדברים שכן במועד המוסכם לחתימת הסכם המכר סרבו התובעים לשלם סכום של 525,000 ש"ח במזומן, כפי שסוכם מראש.

טענה נוספת של הנתבעים, כפי שנטענה בכתב ההגנה (סעיפים 55-67) וחזרה במהלך שמיעת הראיות ובסיכומי הנתבעים, הינה כי ההסכם אותו מבקשים התובעים לאכוף אינו חוקי כיוון שסכום התמורה המוצהר בו נמוך בכחצי מיליון ש"ח מהסכום שהיה אמור להשתלם בפועל, ומשכך בטל. התובעים אינם מתכחשים לכך שההסכם אינו חוקי אך טוענים כי הנתבעים מושתקים מלהעלות טענה זו שכן הם הסכימו לכך מלכתחילה ולראיה הגישו לביהמ"ש את זיכרון הדברים (ת/4) בו נרשם מאחור סכום של     1,000,000ש"ח בצירוף מע"מ ובנוסף סכום של 525,000 ש"ח כשבסמוך מופיעה חותמת הנתבעת וחתימת הנתבע.

המחלוקת

לאור קו הגנתם של הנתבעים, המחלוקת שבין הצדדים מצומצמת. התובעים טוענים להפרת זיכרון הדברים ע"י הנתבעים. הנתבעים מצידם, טוענים כי התובעים הפרו את זיכרון הדברים, ההפרה ע"י מי מהצדדים ארעה בפגישה מיום 2.6.2010.  הנתבעים מוסיפים וטוענים כי ההסכם בין הצדדים אינו תקף מחמת היותו בלתי חוקי ונוגד את תקנת הציבור. לטענת התובעים, גם חוזה בלתי חוקי ניתן לאכיפה מקום בו ניתן לבטל את החלקים הבלתי חוקיים ויש להורות על קיום החוזה, משיקולי צדק, כאשר הנתבעים מנסים להתחמק מהתחייבויותיהם תוך הסתמכות על טענת אי החוקיות.

השאלות הטעונות בירור הן:

·        מי מהצדדים הפר את זיכרון הדברים? במידה ויקבע כי הנתבעים הם המפרים תשאל השאלה האם זכאים התובעים לסעד של אכיפה (של הסכם המכר או זכרון הדברים) ולתשלום דמי השכירות הנתבעים על ידם.

·        במידה וייקבע כי התובעים הפרו את זכרון הדברים, יש לקבוע מהו הסכום אותו על הנתבעים להשיב, האם את מלוא סכום המקדמה כטענת התובעים או את סכום המקדמה לאחר קיזוז פיצוי מוסכם כטענת הנתבעים? והאם זכאים התובעים להשבת הוצאות, דמי שכירות ופיצוי מוסכם כנתבע על ידם.

·        השאלות ייבחנו לאור מהות החוזה הבלתי חוקי שנערך בין הצדדים ויישומו במקרה הנדון.